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土地增值税或比房产税来得早

2019-08-16 19:44 来源:未知 热度: 0 /
土地增值税或比房产税来得早


从7月16日开始,“土地增值税法”开始公开征求意见。

意味着1994年1月1日由国务院颁发,实施了25年的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》即将退出历史舞台。一方面对土地增值税的清算将会越来越严格,另一方面也是我国法制建设进程又上了一个新台阶!

根据意见,土地增值税,以转移房地产所取得的增值额为计税依据,并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。

这意味着,只要转让房地产时,土地价格上涨,都需缴纳土地增值税,而且这一税率是累进制的,上涨越多,缴纳的税就越多。

什么是土地增值税?

土地增值税并非新税,早已存在,且已实施了20多年。

土地增值税最早诞生于1 993年,当时在海南、北海、惠州等地,房地产泡沫非常厉害,引起了中央政府的警惕。

1993年12月,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布,并从1994年1月1日开始实施。鉴于当时的背景,条例规定的税率非常严厉:

土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

但此前都是以条例形式存在。此番立法,只是从条例上升为法律,完成2020年“税收法定”的立法任务,而非增加新税种。

土地增值税,关键的一点是,主要面向房地产企业开征,并最终反应在房价里。在土地增值税中,涉及两个关键词——“增值额”、“扣除项目金额”。而这两个词主要针对的就是房企和炒房客!

举个例子:假如开发房企拿了一块地,地价是1个亿,建成房子之后卖了5个亿。开发过程中,支付开发、建设、配套、税金、利息等1亿,这样他的全成本是2亿。扣除项目金额后,增值额就是3个亿。

根据国家发布的“土地增值税暂行条例实施细则”中的规定,速算扣除计算为:该房企属增值税超过扣除项目金额100%,未超200%这一档,故土地增值税为:3×50%-2×15%=1.2亿元。

即该房企开发地块收益是3亿,要缴1.2亿的土地增值税,真正留下的是1.8亿。

当然,该房企还要缴纳企业所得税,如果分红还要缴纳个人所得税等多项的税种。当初设计这一税种的目的,就是为了调节房地产企业过高的利润。

虽然土地增值税一直都有在征收,但因为并未立法,所以不少的开发商都有办法巧妙避开这项税。如果立法之后就不会存在这样的问题了,立法后在征管的规范性和力度上会有所加强,对非上市房企和中小型房企会有一定的影响。

土地增值税PK房产税

这一次,土地增值税最主要的变化将集体房地产纳入了征税范围,同时拟取消土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。《征求意见稿》明确土地增值税仍实行四级超率累进税率,并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。

征税范围方面,《条例》规定,转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上,《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。同时,拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

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